Aktiv porteføljeforvaltning
- en nøkkel til verdiskaping

Eiendomsporteføljene i større virksomheter har stor strategisk viktighet, men behandles ofte ikke slik. Resultatet er at store verdier går tapt.


Eiendomsmassen i større konsern representerer en stor del av driftskostnadene og av balansen. De er avgjørende for selskapenes produksjon, og er en viktig brikke i virksomhetens evne til å tiltrekke seg og holde på ansatte. Til tross for dette, er det ofte slik at eiendomsstrategi håndteres på en reaktiv måte og gjerne i sekundære stabsfunksjoner. Eiendomsrelaterte spørsmål er også som oftest sentrert rundt enkelteiendommer og spesifikke transaksjoner.

Det strategiske fokus bør i større grad ligge på eiendomsporteføljen som helhet. Den totale porteføljen bør ha en større verdi for selskapet enn summen av hver enkelt eiendom. Det er bare mulig å oppnå dette ved at toppledelsen i virksomheten har oversikt og innblikk i eiendomsporteføljen som helhet. 

Det er CBREs erfaring at de selskapene som er modne i sin strategiske ledelse av eiendomsporteføljen har redusert sine årlige eiendomsrelaterte kostnader med 10 – 15 %. I tillegg, oppnås ofte vesentlige forbedringer i strategisk og operasjonell fleksibilitet og en mer effektiv bruk av kapital. For et selskap på størrelse med DNB vil dette kunne bety ca. NOK 200 millioner i årlige besparelser i kostnader for drift og leie av lokaler. Vi har også observert flere vellykkede sale & lease back transaksjoner i markedet som realiserer betydelig utviklingsgevinster for selger.

Christer Farstad Executive Director |Corporate Services

Christer Farstad
Executive Director |Corporate Services

Hvordan oppnår bedrifter hensiktsmessig styring på eiendomsmassen sin? Sentrale elementer i denne prosessen er en tydeligere kobling mellom forretnings- og eiendomsstrategi, etablering av en effektiv systemplattform og en tydeligere strategisk og proaktiv rolle for eiendomsfunksjonen. Den utløsende faktoren for en slik reorientering er som regel behovet for bedre styring og kontroll, snarere enn et ønske om lavere kostnader og en slankere balanse.

Eiendomsfunksjonen må forstå og agere på dynamikken i selskapets forretningsstrategi.  Kun da er det mulig å avdekke gap og avvik på eiendomssiden i forhold til selskapets strategiske behov. En slik analyse vil vise hvordan strukturen i eiendomsporteføljen muliggjør eller blokkerer fremtidige endringer i virksomheten. 

En strategisk eiendomsfunksjon muliggjør en proaktiv tilnærming til å foreta endringer i eiendomsporteføljen. Bedriftene vil typisk kunne oppnå bedre betingelser ved f.eks. reforhandlinger og innleie enn om utleier ser et akutt behov hos leietaker.

Eksempelvis så kan endringer i rammevilkår og trender i ulike næringer medføre at endringstakten er høy og stor – lange eiendomskontrakter med få muligheter for exit representerer dermed en strategisk utfordring. 

Portefølje-perspektivet er spesielt viktig i forbindelse med større endringer som oppkjøp og fusjoner.  Det å tilpasse areal med strategiske og operasjonelle behov, kan være like viktig som for eksempel rasjonalisering av antall ansatte fra et synergiperspektiv. 

Denne type endringsprosesser innebærer ofte et behov for avvikling av et betydelig antall lokasjoner og etablering på nye lokasjoner. Her har selskapene en gylden anledning til å redefinere eiendomsfunksjonen, samt å skaffe kontroll og sørge for gode governance-rutiner. Flere selskaper benytter også sjansen til å utvikle egne retningslinjer om hvilke klausuler som skal inn i alle leieavtaler.

En porteføljetilnærming viser hvordan kostnader og bruk av eiendom endrer seg i selskapet over tid. Dette har strategisk betydning i og med at drifts- og vedlikeholdskostnader for et bygg over sitt livsløp vil kunne være mange ganger den opprinnelige byggekostnaden.

Publisert av Kapital, Hegnar Media. Skrevet av Christer Farstad.

Publisert av Kapital, Hegnar Media. Skrevet av Christer Farstad.

Aktiv porteføljeforvaltning muliggjør bedre planlegging av vedlikehold, timing av salg og reforhandlinger av leieforhold. Bedriften kan bedre forutse og avverge investeringer og kostnader som ligger på prosjektnivå og unngå vesentlig og ikke-planlagt verdioverføring til gårdeier eller kjøper.

Det er på høy tid at eiendom behandles som et strategisk virkemiddel og at selskapene tar ut den finansielle gevinsten som i dag går tapt.

 
1977_Affiliate_Banner_1000x65px.jpg