Når 2026 rimer på 2021. Men andre kvartal er stresstesten.

Første kvartal 2026 har en ubehagelig klang av 2021. Den globale aktiviteten var på vei opp, før et nytt geopolitisk sjokk igjen sendte energiprisene i været og blåste liv i inflasjonsfrykten. Brent-olje har passert 100 dollar fatet, europeisk TTF-gass har steget til lave 50-tall euro per MWh, og strømprisene for både husholdninger og næringsliv har rykket markant opp. I Sør-Norge lå månedsprisene i februar rundt 1,42–1,56 kr/kWh, de høyeste nivåene siden 2023 i flere prisområder. Det er ikke rekordnivåer, men tempoet i oppgangen minner oss om hvor raskt energipriser kan gjenåpne inflasjonskapittelet dersom de blir varige. 

 

Australierne fikk kjenne denne dynamikken først.  

17. mars hevet Reserve Bank of Australia styringsrenten i et knepent vedtak, med eksplisitt henvisning til «materiell risiko» for mer vedvarende inflasjon. Ikke bare drevet av innenlandske forhold, men forsterket av energisjokket etter krigen i Midtøsten. Beslutningen illustrerer sentralbankrefleksen når olje og gass igjen dominerer overskriftene: å ligge i forkant av inflasjonsforventningene, selv om veksten kjølner. 

 

Testen fremover er egentlig enkel. Q1 2026 rimer på 2021. 

Spørsmålet er om Q2 blir en reprise av 2022–2023, med renteoppgang, strammere kreditt og ny verdinedskriving i eiendom, eller om økonomien denne gangen klarer å se gjennom sjokket. Svaret avhenger av energiprisenes varighet, utviklingen i kjerneinflasjonen og hvor raskt kredittspreader, avkastningskrav og transaksjonsvolumer responderer. 

 

I Norge peker inflasjonen i riktig retning, men den er fortsatt ikke lav.  

Norges Bank har holdt styringsrenten på 4,0 prosent siden januar, og rentebeslutningen 26. mars, én uke etter dette skrives, blir viktig for aktivitetsnivået i eiendomsmarkedet. Med energi på høygir blir det krevende å signalisere kutt, selv om den underliggende aktiviteten avdempes. 

 

Internasjonalt ser vi samme mønster.  

Både ECB og Federal Reserve erkjenner at energisjokk gjør inflasjonsbanen mer usikker, og at troverdigheten rundt inflasjonsmålet veier tungt. Dyrere energi bidrar samtidig til å holde liv i høyere forlengelsesrisikoen. Det gir lite drahjelp til avkastningskrav gjennom raske rentekutt i nær fremtid. 

 

For eiendom følger dette en kjent dramaturgi.  

Etter isvinteren i 2023 begynte 2024–2025 å normalisere seg: Bid-Ask-gapet snevret inn, og prisdannelsen ble mindre fragmentert. Ved inngangen til 2026 oppga et klart flertall av investorene i CBREs europeiske Investor Intentions Survey at de planlegger å øke – eller minst opprettholde – kjøpsaktiviteten, særlig innen bolig og logistikk, forutsatt et noenlunde stabilt makrobilde. Og nettopp der ligger usikkerheten. 

 

Prime yields har siden 2023 i stor grad vært drevet av egenkapitalsterke kjøpere, mens sekundærmarkedene har opplevd varig oppgang i yieldene. Hvis økonomien ikke raskt stabiliserer seg, er sannsynligheten høy for ytterligere yieldoppgang og videre prispress. 

 

Hva bør investorer gjøre mens vi venter på fasiten? 

Risikoen bør deles opp i tid. På kort sikt bør fokus ligge på indeksregulerte kontantstrømmer, lav capex og fleksibel finansiering som tåler at høyere renter varer noe lenger. At bolig og logistikk topper ønskelistene i årets intensjonsundersøkelser er ikke tilfeldig – det er her de fundamentale medvindene er mest robuste og prissignalene klarest. 

 

Erfaringene fra pandemien og krigen i Ukraina viste hvor raskt kostnadssjokk kan spise marginer. Tiltak med rask payback – særlig energitiltak – bør prioriteres, mens større prosjekter med høy kapitalbinding bør beholde opsjonsverdi til bildet for kjerneinflasjon og renter er tydeligere. 

 

Til slutt koker alt ned til varighet.  

Hvis energisjokket viser seg å være et Q1–Q2-fenomen, kan 2026 bli året der økonomien faktisk demonstrerer læring: forankrede forventninger, fallende kjerneinflasjon og gradvis kapitalretur til eiendom i stigende – men disiplinerte – volumer. Blir sjokket derimot langvarig og politisk forsterket, får vi en ny runde med høyere renter, svakere likviditet og ytterligere verdijusteringer. 

 

Mellom disse ytterpunktene ligger et mer sannsynlig midtbanescenario: sentralbankene sitter stille, amerikansk kjerneinflasjon holder seg rundt 3 prosent til energipresset avtar, og eiendomsmarkedet arbeider videre med prissårbarhet – men med tilstrekkelig kapital i vente til at gode objekter faktisk finner en kjøper. 

 

Per i dag er signalene blandede, men ikke dystre.  

Norske inflasjonstall peker ned, om enn langsomt. Kraftprisene er ubehagelig høye, men ikke eksplosive. Heving av renten i Australia minner oss om at sentralbankrefleksen fortsatt lever – samtidig som beslutningene er knappe og dataavhengige.

 

Investorintensjonene viser at kapitalen er klar, gitt at makrobetingelsene ikke forverres. 

 

Med andre ord: 2026 trenger ikke bli en reprise av 2022–2023. Men de neste ukene avgjør om første kvartals gjenklang fra 2021 blir en ru tone – eller bare et kort ekko. 

 

_________

 

Artikkelen har tidligere vært publisert i Kapital nr 13-14, 27. mars 2026

_________

 

 

Epilog 

Det er nå tre uker siden dette innlegget ble skrevet, og mye har skjedd siden det. Det er i dag meldt om våpenhvile i Iran med full åpning av Hormuz-stredet, og så får i se hva det betyr. Olje- og gassprisene har iallfall falt på morgenen i dag.  

 

Norges bank meldte dagen før dette innlegget ble publisert i Kapital at inflasjonen, selv før energiprisene, er for høy og at de forventer to rentehevelser i 2026.  

 

Vi tror fremdeles at yieldene for eiendom som krever bankfinansiering skal opp i 2026, og det blir spennende å se når de dealene som ikke ble startet i fjor begynner å bli offentlige.  

 

 

 

Innlegget er skrevet av:

Jon Hassel Lien

Head of Valuation

[email protected]